实务干货 | 父亲赠与女儿尚未过户的农村房屋是否属于遗产

（来源：北大法律信息网 作者：张弦 单位：江苏省如皋市人民法院）

【案情】　

　　李父生有李兄与李妹二子女。2010年5月10日，经村干部在场见证，李妹与李父达成书面协议，约定将李父的二层楼房一幢赠与李妹，李父可暂时在此房居住，待李父去世后，李妹将房屋收回。后李父一直独自居住在诉争的二层楼房内。2014年2月20日，李父经见证人在场见证，请人代书起草一份遗嘱，将上述房屋指定由原告李兄继承。2014年4月，李父去世。2014年8月，原告李兄诉至法院，要求按照遗嘱继承李父的房屋。被告李妹辩称，2010年我与父亲李父已经签下协议，诉争房屋归我所有，并不属于李父之遗产，原告李兄不能继承。　

【分歧】　　

　　本案的难点在于李父能否行使赠与任意撤销权，即本案所涉房屋物权在李父立遗嘱之时是否已经转移给李妹。对此，审理中形成了两种观点。

　　第一种观点认为，依据《合同法》第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力。本案诉争房屋未办理过户登记手续且一直由赠与人李父占有、居住，因此，李父立遗嘱之前的赠与行为依据法律规定可以撤销。

　　第二种观点认为，本案诉争房屋系农村房屋，农村房屋无法办理过户登记手续。此外，争议房屋虽由赠与人一直居住，但双方签订的《协议书》中明确约定 “其父李父暂时在此房居住，待李父去世后，李妹将房屋收回自己占用”，应当视为房屋已经交付，李父不能行使赠与任意撤销权。　　

【评析】　　

　　本人同意第二种观点，理由如下：

　　一、赠与人行使任意撤销权的条件

　　赠与人任意撤销权是指未经公证的赠与、或非履行道德义务的赠与，赠与人在赠与财产的权利转移以前无需任何理由均可撤销赠与的权利。《合同法》第186条第一款规定了赠与人享有任意撤销权，即“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”。一般而言，赠与人行使任意撤销权应当符合下列条件；一是赠与具有可撤销性。《合同法》第186条第二款规定：“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定”，即社会公益性质、道德义务性质以及经过公证的赠与合同不具有可撤销性，一旦成立即发生法律效力，只有这三类合同以外的赠与合同，赠与人方可行使撤销权；二是赠与财产权利尚未转移。财产权利的转移，动产以占有转移为要件，不动产以所有权登记为要件，即赠与的动产需仍在赠与人的占有之中，赠与的不动产尚未办理过户登记手续；三是撤销权行使的任意性。赠与人行使撤销权时无需说明理由。法律之所以赋予赠与人与受赠人达成合意后法定要件实现前以悔约权，在于使赠与人不致因情绪冲动、思虑欠周，贸然应允将不动产等价值贵重的物品无偿给与他人，遭受财产上的不利益。本案中，诉争的财产赠与合同标的为农村房屋，不涉及社会公益性质、道德义务性质，也不是经过公证的赠与合同，而是父女二人在村干部见证下订立的房屋赠与合同，根据法律规定，属于可撤销赠与的范畴。关键要看，该房屋在李父立遗嘱之前，其财产权利有没有实现从李父到李妹的转移。

　　二、本案所涉赠与合同的特点

　　与一般的房屋赠与合同相比，本案所涉赠与合同有以下特点：一是合同标的物为农村房屋。农村房屋绝大部分是村民自筹资金在宅基地上兴建的房屋，由于多种原因，农村房屋的权属登记至今尚无法律明文规定，有的地方以乡镇政府或村委会的名义进行登记，但大多数地方仅有房屋申请、批建手续，并无权属登记手续。二是合同双方身份关系特殊。赠与人与受赠与人系父女关系，这种特殊的身份关系有可能对双方履行合同的行为构成合理的影响。三是该合同经村干部见证。说明该合同并非父女二人私下的秘密协议，而是一个第三方知晓的协议。四是该合同并非死因赠与合同。死因赠与合同是指双方当事人约定于赠与人死亡时才发生效力的赠与合同。受赠人必须是赠与人死亡时生存着的人，受赠人在赠与人死亡时也已经死亡，死因赠与合同就永远不能发生效力。死因赠与是在赠与人死亡后发生效力的，因此，赠与人死亡后，若出现可由赠与人撤销赠与的情形时，赠与人的继承人有权撤销赠与。本案所涉赠与合同虽然也提及“李父去世”的问题，但合同中的表述为“李妹将房屋收回”，显然不能将此理解为“李父去世后发生效力”。

　　三、诉争房屋的财产权利应视为已经实现转移

　　根据我国《合同法》规定，赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同是单务、无偿合同，同时也是实践合同，即必须实际给予赠与物，赠与才生效。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（简称《民通意见》）第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”该条实际对赠与房屋的权利转移规定了两种情形，一是办理过户登记手续，二是虽然未办理过户登记，但赠与人将产权证书交于受赠人，且受赠与人已经实际占有、使用该房屋。

　　但是，本案的特殊性在于赠与合同所涉房屋系农村房屋，虽然《房屋登记办法》第八十二条规定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用宅基地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记”，但我国法律对农村房屋权属至今既无所有权变更“应当”登记的规定，也没有所有权转移须登记方可生效之规定，现实生活中，农村房屋的登记管理成为“空白地带”，因此，根据《民通意见》便无法判断诉争房屋权利是否已经实现转移，故只能根据案涉赠与合同的特点及日常生活经验做出综合分析判断。

　　就本案而言，因赠与人与受赠与人系父女关系，且赠与人其他无房可住，所以，赠与合同签订后，赠与人仍然生活在赠与房屋内，这既是合同的约定，也是赠与人生活所需，更是李妹作为女儿应尽的孝道，所以，不能因为李父一直生活在赠与房屋内就判断该房屋没有交付，此其一。而由村干部对该赠与合同进行见证，至少表明了两个事实，一是表明李父的房屋赠与行为是理性的、慎重的、经过反复权衡的，二是村干部作为本村的村民代表到场见证，使该赠与行为具有了一定的向社会公示的性质，此其二。尤其值得注意的是，合同其实已经对李父居住该房的性质进行了界定。合同规定，该房屋由赠与人暂住，待赠与人过世后，受赠人有权收回该房屋。“暂住”的字面含义是“暂时居住”，即李父对合同签订后的房屋享有的仅仅是“居住权”，而非“所有权”。因为在李父去世后，李妹对该房屋享有的是“收回”权，而非“取得”权。所谓“收回”权，顾名思义，行为人只有在已经享有所有权的情况下才能对房屋行使“收回”权，否则，是无权“收回”的。所以，虽然李妹并无其他证据证明诉争房屋已经在李父立遗嘱前办理了交付手续，但根据合同内容合同订立时的状态及农村房屋的特质，可以推定诉争房屋已经交付于受赠人李妹，赠与合同发生法律效力，李父立遗嘱将该房屋留给其子李兄的行为属于无权处分。其子李兄要求按照遗嘱继承诉争房屋的请求法院难以支持，应当驳回其诉讼请求。